BGH kippt Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen und Quotenabgeltungsklauseln


Der BGH hat die Rechte von Mietern im Bereich Schönheitsreparaturen gestärkt und in diesem Zusammenhang seine frühere Rechtsprechung geändert. Sowohl formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln als auch die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung sind unwirksam (Urteile vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).

 

Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

 

In den allermeisten Mietverträgen finden sich Renovierungsklauseln. Quoten-Abgeltungsklauseln erlegten dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

 

 

Ausgehend von der seit dem Jahr 2004 für den Mieter sehr günstigen Rechtsprechung des Senats hat der BGH am 18.03.205 in dem Verfahren (Az.: VIII ZR 185/14), in welchem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird. 

Die formularmäßige (mietvertragliche) Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter war unwirksam, denn bei Mietbeginn waren in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellte in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

 

In dem zweiten Verfahren (Az.: VIII ZR 242/13), musste geklärt werden, ob die Wohnung bei Mietbeginn tatsächlich umrenoviert übergeben worden ist und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

 

BGH kippt Quotenabgeltungsklausel

 

Auch in diesem Verfahren wurde die sich abzeichnende Änderung der Rechtsprechung bezüglich der sog. Quotenabgeltungsklauseln umgesetzt. 

 

Eine Klausel ist unwirksam, wenn der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastungen gegebenenfalls auf ihn zukommen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

 

Starre Fristen führen zu Unwirksamkeit der Klausel

 

 

In dem dritten Verfahren (Az.: VIII ZR 21/13) hat der BGH seine Rechtsprechung  bestätigt, wonach eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb nicht besteht, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf starre Fristen abstellte und deshalb insgesamt unwirksam ist. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert übergeben worden war, kam es daher nicht an.

 

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