Mietrecht: Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung


Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.02.2015 (Az.: VIII ZR 154/14) liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen ist, er aber bei Vertragsschluss weder entschlossen gewesen ist, den Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat. 

 

Der Fall: 

Der Mieter bewohnt seit 2011 aufgrund eines unbefristet abgeschlossenen Mietvertrages eine Wohnung des Vermieters in Mannheim. Mit Schreiben vom 28.02.2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.05.2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18.07.2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studium in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Der Mieter widerspricht der Kündigung wegen Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs bei Abschluss des Mietvertrags.

 

Die Vorinstanzen: 

Gegen das vom Amtsgericht erlassene Räumungsurteil legte der Mieter Berufung ein. Das Landgericht schloss sich der Argumentation des Mieters an, wonach die Eigenbedarfskündigung jedenfalls wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam ist. Begründet wurde dies vom Landgericht mit der Argumentation, dass bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde, denn der Vermieter hätte bei Abschluss des Mietvertrags den Eigenbedarf der Tochter voraussehen können und müssen, auch wenn sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge. 

 

Der Bundesgerichtshof: 

 

Diese Argumentation wurde vom BGH abgelehnt. Zwar liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.

 

Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer «Bedarfsvorschau» erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen. Denn der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages bringt der Vermieter nicht zum Ausdruck, dass er einen möglichen zukünftigen Eigenbedarf geprüft und derzeit ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.

 

Kommentar: 

 

 

Für die in erster Linie dem Gericht obliegende Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, dürfe allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden können. Dabei darf allerdings nicht außer Acht gelassen werden, dass der Mieter die volle Beweislast für den bei Mietvertragsabschluss vorliegenden Entschluss des Vermieters, die Wohnung alsbald wegen Eigenbedarf zu kündigen, trägt. Diese unbefriedigende, da schwierige Beweissituation für den Mieter lässt sich auch nicht durch die (zeitweilige) Vereinbarung eines einseitigen Verzichts auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes „Eigenbedarf“ zufriedenstellend lösen, da gerade in Ballungsgebieten der Vermieter keine Veranlassung haben wird, diesen im Mietvertrag zu vereinbaren.