Mieterhöhung


 

 

 

 

Das Mieterhöhungsverfahren ist ein sehr formalisiertes Verfahren. Neben weiteren materiellen Voraussetzungen (Jahressperrfrist und Kappungsgrenze) muss der Anspruch vor allem in einem förmlichen Verfahren gem. § 558 aBGB geltend gemacht werden.

Auch wenn der VIII. Zivilsenat des BGH in letzter Zeit die formellen Anforderungen immer weiter herabgesetzt hat, in der instanzrechtlichen Praxis, die ja so gut wie alle Verfahren erledigt, spielen Formalien immer noch die ihr vom Gesetzgeber eingeräumte Bedeutung, manchmal aber leider auch darüber hinaus.

Dem Mieterhöhungsverlangen kommt eine Doppelbedeutung zu. Zunächst lässt das ordnungsgemäße Erhöhungsverlangen den Anspruch auf Zustimmung überhaupt erst entstehen. Hinzu kommt noch eine mittelbare Bedeutung: Die formgerechte Geltendmachung des Erhöhungsverlangens verbunden mit den kurzen Überlegungs- und Klagefristen soll die Mietvertragsparteien zu einer außergerichtlichen Einigung über die Mieterhöhung anhalten. Das setzt voraus, dass der Mieter die Informationen bekommt, um entscheiden zu können, ob der Anspruch des Vermieters mit hoher Wahrscheinlichkeit begründet ist. Der Vermieter wiederum muss innerhalb einer weiteren Frist entscheiden, ob er den Anspruch einklagt. Die Verbindung von Informationspflicht und zeitlichem Druck führt regelmäßig zu Entscheidungen und auch Einigungen. 

 

Abschluss eines Änderungsvertrags

 

Das mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen des Vermieters gem. § 558 aBGB ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, nämlich ein Antrag, der auf den Abschluss eines Änderungsvertrags gerichtet ist. Die Zustimmung des Mieters ist ihrem Wesen nach die Annahme dieses Vertragsangebots. Die Vorschriften über die „Willenserklärung“ (§§ 116–144BGB) und über den „Vertrag“ (§§ 145–157BGB) gelten deshalb für das Mieterhöhungsverlangen und die Zustimmung des Mieters, soweit sich aus den §§ 558 ff. BGB nichts anderes ergibt.

 

Der richtige Absender

 

1. Personenmehrheiten

 

Der Anspruch steht dem Vermieter zu. Er muss Absender des Erhöhungsverlangens sein. Bei Personenmehrheiten sind dies sämtliche Vermieter. Eine Außen-GbR kann Vermieter sein und deshalb auch Absender eines Mieterhöhungsverlangens. Erbengemeinschaften hingegen sind nicht rechtsfähig; die Zustimmung muss von allen Erben verlangt werden.

 

Vertretungsfragen

 

Offene Vertretung ist zulässig. Die Erklärung muss „im Namen des Vertretenen“ abgegeben werden. Problematisch ist dies in der Praxis vor allem bei Mieterhöhungsverlangen seitens einer Hausverwaltung. Diese muss zwar eine eigene Willenserklärung abgeben, sie muss aber offenkundig für den wahren Vermieter erfolgen. Der Vertreter muss Vertretungsmacht haben. Da es sich bei der Erklärung gem. § 558 aBGB um ein einseitiges Rechtsgeschäft handelt, kann der Mieter gem. § 174BGB die Erklärung zurückweisen, wenn ihr keine Vollmachtsurkunde beigefügt war. Bei Vertretungsketten (Vermieter – Verwaltung – Rechtsanwalt) müssen mehrere Vollmachtsurkunden beigefügt werden. Etwas anderes gilt dann, wenn die generelle Vertretungsmacht der Hausverwaltung bereits zuvor (einmal) mitgeteilt worden ist, z. B. im (Formular-)Mietvertrag. Grundsätzlich muss die Vollmachtsurkunde eigenhändig unterschrieben sein. Etwas anderes kann unter den Voraussetzungen des § 126 bBGB gelten. Auch eine − jedenfalls die offengelegte − Ermächtigung des Objekterwerbers zur Abgabe des Zustimmungsverlangens ist zulässig 

 

Der richtige Adressat

 

Das Mieterhöhungsverlangen muss an sämtliche Mieter adressiert sein und ihnen zugehen. Zulässig ist bei Personenmehrheiten die wechselseitige Bevollmächtigung. Die in Wohnraummietverträgen üblichen Empfangsvollmachten bevollmächtigen aber nur zur Entgegennahme von Erklärungen. Auch in diesen Fällen ist die Erklärung an alle Mieter zu adressieren. Solche Vollmachten sind nur wirksam, wenn sie widerruflich sind.

 

Die richtige Form

 

Das Mieterhöhungsverlangen muss nur in Textform gem. § 126  b BGB erfolgen. Das ist neben der Schriftform auch das Telefaxschreiben oder die E-Mail. Auch jedes andere automatisch erstellte Schreiben genügt. Es ist noch nicht einmal die Angabe einer handelnden natürlichen Person erforderlich („automatisiertes“ Verlangen; s. BGH, NJW 2010, 2945). Auch wenn im Mietvertrag für Vertragsänderungen die Schriftform vereinbart wurde, gilt dies nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB (BGH, NJW2011, 295). Gegebenenfalls besteht nach der – mündlichen/konkludenten – Zustimmung ein Anspruch auf nachträgliche Beurkundung der Vertragsänderung, was bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr einem Jahr aber auch für die Möglichkeit einer Urkundenklage bedeutsam ist.

 

Die richtige Begründung

 

Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung begehren. Der Vermieter muss den Mieter deshalb ausdrücklich zur Abgabe einer Zustimmungserklärung auffordern. Die Aufforderung an den Bevollmächtigten des Mieters, diesen zur Zahlung der höheren Miete zu veranlassen, genügt nicht (LG Gießen, NJW-RR 1995, 462). Der Vermieter muss das Erhöhungsverlangen begründen. Dazu stehen ihm vor allem die Begründungsmittel des § 558 a II BGB zur Verfügung.

 

Bezugnahme auf den Mietspiegel

 

a) Beifügungsgrundsätze

 

Der Mietspiegel muss dem Erhöhungsverlangen beigefügt werden. Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH, wenn 

–der Mietspiegel in der Gemeinde kostenlos erhältlich ist (BGH, NJW2008, 573);

–der Mietspiegel von den Verbänden für eine geringe Schutzgebühr (ca. 4 Euro) abgegeben wird (BGH, NJW2010, 225);

–der Mietspiegel im Kundencenter eingesehen werden kann (BGH, NJW2009, 1667).

Verwendet der Vermieter einen veralteten Mietspiegel, weil kurz zuvor schon dessen neue Fassung veröffentlicht war, stellt dies nur einen materiellen Fehler dar (BGH, NJW-RR2011, 1307 = NZM2011, 743).

 

Einordnungsfragen und Spannenproblematik

 

Der Vermieter muss im Erhöhungsverlangen mitteilen, wie er die Wohnung in den Mietspiegel einordnet. Je nach Gestaltung des Mietspiegels kann ausnahmsweise auch die Angabe des Mietspiegelfeldes genügen (für Berlin bejaht von BGH, NJW2008, 573). Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter das seiner Meinung nach zutreffende Mietspiegelfeld angibt. Ob dies richtig ist, ist eine Frage der (materiellen) Begründetheit unabhängig davon, ob der Mieter die Falscheinordnung erkennen konnte oder nicht (BGH, WuM2009, 239 = ZMR2009, 521 = BeckRS2009, 09100). Der Vermieter kann bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus auch auf die Werte eines Mietspiegels Bezug nehmen, der nur für Geschosswohnungen gilt (BGH, NJW-RR2009, 86 = NZM2009, 27. Enthält der Mietspiegel Spannen, so genügt es für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt; es ist nur hinsichtlich des darüber hinaus gehenden Betrags unwirksam (BGH, NJW 2004, 1379).

 

Flächenangaben und Flächendifferenz

 

Im Mieterhöhungsverlangen müssen Angaben zur Wohnungsgröße gemacht werden, da der Mietspiegel nur Quadratmetermieten ausweist. Enthält der Mietvertrag keine Wohnflächenangabe und ist die Flächenangabe falsch, hat der BGH bisher offen gelassen, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam ist (BGH, NJW 2004, 3115). Der Mieter muss auf jeden Fall nur bis zur richtigen Fläche zustimmen. Ist im Mietvertrag eine zu kleine Wohnfläche vereinbart, dann ist im Erhöhungsverlangen diese kleinere Fläche anzugeben (BGH, NJW2007, 2626). Nach Ansicht des BGH gilt dies aber nur bei Flächenunterschreitungen bis zu 10%. Umgekehrt soll der Vermieter nach heftig kritisierter Auffassung des BGH (NJW 2009, 2739) aber berechtigt sein, bei Wohnungen, die tatsächlich bis zu 10% kleiner als im Mietvertrag vereinbart sind, dem Erhöhungsverlangen die größere vereinbarte Fläche zu Grunde zu legen 

 

Qualifizierter Mietspiegel

 

Gibt es in einer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter gem. § 558 III BGB im Mieterhöhungsverlangen zusätzlich auf dessen Werte hinweisen, wenn er eines der sogleich erläuterten Begründungsmittel benutzt.

 

2. Drei Vergleichswohnungen

 

Der Vermieter muss die Vergleichswohnungen so genau beschreiben, dass der Mieter sie identifizieren und auch finden kann (BGH, NJW 2003, 963). Welche Angaben hierzu erforderlich sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Immer dann, wenn es mehrere Wohnungen gibt, auf die die Beschreibung passt, zählt die Wohnung nicht mit; rein interne Unterscheidungsmerkmale des Vermieters (z. b. Wohnungsnummer) reichen nicht aus. Der Vermieter muss mindestens drei Wohnungen benennen, die vergleichbar sind. Benennt er mehr Wohnungen als nötig, ist das Erhöhungsverlangen insoweit wirksam, als mindestens für drei der genannten Vergleichswohnungen die verlangte Miete oder mehr gezahlt wird (BGH, NJW-RR 2012, 710 = NZM 2012, 415).

 

3. Sachverständigengutachten

 

Da der Vermieter die nicht unerheblichen Kosten eines solchen Gutachtens selbst tragen muss, wird dieses Begründungsmittel nur äußerst selten benutzt. Die strengen Anforderungen, die an ein gerichtliches Gutachten gestellt werden, gelten hier nicht. Das Gutachten kann auch nur auf Werten von Wohnungen des Vermieters beruhen (BGH, NJW-RR 2010, 1162 = NZM2010, 576). Der Sachverständige muss die konkrete Wohnung auch nicht besichtigt haben, wenn er eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat („Typgutachten“; s. BGH, NJW-RR2010, 1162 = NZM2010, 576).

 

4. Zusätzliche Angaben

 

 

Hat der Vermieter in der Vergangenheit für Modernisierungsmaßnahmen Drittmittel i. S. des § 559 a BGB erhalten, muss er diese zum einen gem. § 558 V BGB auch bei einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB anrechnen und zum anderen auch im Erhöhungsverlangen angeben (BGH, NJW-RR 2004, 947 = NZM2004, 380). Die Anrechnungspflicht besteht bei zinsverbilligten Darlehen bis zum Ende der Laufzeit und bei Zuschüssen ca. zwölf Jahre (BGH, NZM 2004, 655). Zahlt der Mieter eine Brutto- oder Teilinklusivmiete, kann der Vermieter zu den Werten eines Nettomietspiegels einen Zuschlag entsprechend der vom Mieter für die konkrete Wohnung gezahlten anteiligen Betriebskosten hinzurechnen. Formell wirksam ist dies aber nur, wenn der Vermieter diese Werte bereits im Erhöhungsverlangen mitteilt (BGH, NJW2008, 848; NJW-RR2006, 1599 = NZM2006, 864).

 

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