Nebenkosten I


1. Grundsätzliche Aussagen

 

Um die Anforderungen an eine Abrechnung zu umschreiben, hat der BGH wiederkehrende Formeln entwickelt:

 

BGH, NZM 2010, 784 Rn. 10: „Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.“

BGH, NZM 2010, 781 Rn. 11: „Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen.“

 

BGH, NZM 2005, 13 (14): „Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter klar, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senat, NZM 2003, 196 [unter III 2]), …“.

 

BGH, NZM 2009, 906 Rn. 6: „Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; … .“

 

Diese Formeln wiederholt der BGH zwar immer wieder, hält sich aber nicht daran. Sie sind zu Leerformeln verkommen.So soll eine Abrechnung nach Soll-Vorauszahlungen den formellen Anforderungen genügen, obwohl sich hieraus die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen gerade nicht ergeben. Eine Position „Versicherung“ wird als ausreichend erachtet, obwohl hier der Mieter gerade nicht erkennen kann, ob nur die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) umgelegt sind. Das Erfordernis der Nachprüfbarkeit ist praktisch aufgegeben und auf die Belegeinsicht verschoben.

 

Vereinfachungen

 

Deutlich erkennbar ist die Tendenz, die Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit gegenüber früheren, insbesondere instanzgerichtlichen Entscheidungen herabzusetzen. Der BGH selbst bezeichnet seine Anforderungen an eine Mietnebenkostenabrechnung als gering. Weitere Vereinfachungen gegenüber der bisherigen Rechtsprechung sind angekündigt.

 

Wie dürfte es weitergehen:

 

Um als (formell) ordnungsmäßige Abrechnung anerkannt zu werden, muss eine Abrechnung folgende Voraussetzungen erfüllen: Erforderlich ist (nur)

 

• die Angabe der Gesamtkosten (im Sinne umlegbarer Kosten),

• die Mitteilung des Abrechnungsmaßstabs,

• der vom Mieter zu tragende Anteil und

• die Vorauszahlungen des Mieters.

 

Als formelle Mängel sind nur solche anzusehen, die aus der Abrechnung selbst ersichtlich sind und diese als nicht mehr nachvollziehbar erscheinen lassen. Dem ist im Ergebnis zuzustimmen. Die Anforderungen an eine Mietnebenkostenabrechnung ergeben sich nicht aus § 259 BGB, sondern sind aus § 556 III BGB heraus zu entwickeln. Zweck der Abrechnung ist es in erster Linie, dem Mieter innerhalb der Frist des § 556 III 2 BGB mitzuteilen, in welcher Höhe er Nachzahlungen zu erbringen hat oder Rückzahlungen des Vermieters zu erwarten sind. Alles andere ist ohnehin nur von beschränkter Aussagekraft, weil die inhaltliche (materielle) Unrichtigkeit der Abrechnung ihre (formelle) Wirksamkeit nicht tangiert.

 

Folgen

 

Grundsätzliches

 

Angabe der umzulegenden Gesamtkosten

 

Es genügt die Angabe der umzulegenden Gesamtkosten.Nicht mehr erforderlich ist es, bei einer Voraufteilung von einheitlich entstandenen Kosten auch den Gesamtbetrag anzugeben. Es genügt die Angabe des umzulegenden Kostenanteils. Eine Änderung der bisherigen anders lautenden Rechtsprechung hat der BGH bereits als „möglicherweise“ angekündigt.

Nicht mehr gefordert wird auch die Angabe der Zusammensetzung der Gesamtkosten, also der Aufschlüsselung der Kosten nach einzelnen Kostenpositionen. Solches ist – teils mangels Aussagekraft, teils mangels Erheblichkeit – auch entbehrlich. So lässt der BGH eine Position „Allgemeinstrom“ zu, obwohl im Hause Strom für Vorgänge verbraucht wird, die verschiedenen Kostenpositionen zuzuordnen sind. Soweit die Kosten ohnehin von den Mietern getragen werden müssen, ist es – vorbehaltlich unterschiedlicher Abrechnungsmaßstäbe – auch gleichgültig, welcher Position sie zugeordnet werden. Ob die Kosten überhaupt umlegbar sind, also einer bestimmten Position unterfallen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Konsequent ist es dann, auch die Zusammenfassung mehrerer Einzelpositionen zuzulassen, sofern solche angegeben werden.

 

Abrechnungsmaßstäbe

 

Wird nur ein Abrechnungsmaßstab verwendet, so genügt dessen Angabe. Bei der Verwendung unterschiedlicher Abrechnungsmaßstäbe muss jedoch auch angegeben werden, für welche Kosten welcher Abrechnungsmaßstab angewendet wurde, weil die Angabe eines Abrechnungsmaßstabs sinnlos ist, wenn nicht erkennbar ist, worauf er angewendet wird. Nicht mehr gefordert wird die Erläuterung der Abrechnungsmaßstäbe. Eine solche ist auch nicht erforderlich, wenn der Abrechnungsmaßstab verständlich bezeichnet ist.

 

Der vom Mieter zu tragende Anteil

 

Die Angabe, welcher Anteil von den Gesamtkosten betragsmäßig vom Mieter zu tragen ist, ist schon deshalb notwendig, weil andernfalls eine Verrechnung mit den Vorauszahlungen bereits rechnerisch nicht möglich ist.

 

Angabe der Vorauszahlungen

 

Zwingend notwendig ist die Angabe der Vorauszahlungen. Anzugeben sind die tatsächlichen geleisteten Zahlungen, nicht Soll-Zahlungen. Das ergibt sich daraus, dass andernfalls eine Verrechnung mit den letztlich geschuldeten Zahlungen nicht möglich ist. Das Wesen einer Abrechnung besteht gerade darin, dass das Verhältnis von Vorauszahlungen und endgültiger Schuld festgestellt wird. Nach § 556 III 1 BGB ist über die Vorauszahlungen abzurechnen. Über nicht geleistete Vorauszahlungen kann bereits aus Gründen der Logik nicht abgerechnet werden.

Wird gleichwohl nach Soll-Zahlen abgerechnet, ist zu differenzieren: Werden die Soll-Vorauszahlungen offen als solche bezeichnet und nicht zumindest mit den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen abgeglichen, liegt überhaupt keine formell ordnungsmäßige Abrechnung vor, weil gerade nicht über geleistete Vorauszahlungen abgerechnet wird. Werden Soll-Vorauszahlungen nicht als solche bezeichnet, sondern der Eindruck erweckt, es handele sich um geleistete Vorauszahlungen, so ist die Abrechnung inhaltlich falsch. Eine Korrektur, die zu Nachzahlungen des Mieters führt, ist nur innerhalb der Abrechnungsfrist möglich.

 

Angabe des Gesamtergebnisses

 

Das Gesamtergebnis, also des Nach- oder Rückzahlungsbetrags, ist anzugeben, weil darin die Feststellung des Nach- oder Rückzahlungsbetrags liegt.

 

Nachvollziehbarkeit

 

Als formelle Mängel der Abrechnung werden solche angesehen, die aus der Abrechnung selbst ersichtlich sind und diese als nicht mehr nachvollziehbar erscheinen lassen. Nicht mehr nachvollziehbar bedeutet nichts anderes als unverständlich. Enthält die Abrechnung die vorgenannten Angaben und beschränkt sich hierauf, wird eine aus der Abrechnung ersichtliche mangelnde Nachvollziehbarkeit nur selten in Betracht kommen. Bei zusätzlichen Angaben besteht jedoch die Gefahr von Widersprüchen. Solche beeinträchtigen die Nachvollziehbarkeit.

Beispiel: Nicht nachvollziehbar ist eine Abrechnung, die sprachlich unverständlich ist, etwa weil sie nicht allgemein bekannte Schlagworte oder Abkürzungen verwendet.

 

Der „juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildete“ Mieter

 

Vom BGH immer wieder bemüht wurde ein „durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter“ Mieter. Und doch ist der Vermieter nach jüngerer Erkenntnis nicht für schwer verständliche Regelungen des Gesetzgebers verantwortlich und muss dem Mieter solche nicht erklären. Die Abrechnung muss deshalb Rechtsvorschriften auch dann nicht erläutern, wenn die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung voraussetzt, dass der Mieter mit diesen Rechtsvorschriften vertraut ist Besondere Bedeutung gewinnt dieser Gesichtspunkt bei der Heizkostenverteilung nach anerkannten Regeln der Technik gem. § 7 I 3 HeizkostenVO. Die Anwendung der hiernach maßgeblichen Richtlinie enthält so komplizierte Regelungen, dass die Richtigkeit ihrer Anwendung nur von Fachleuten zu überprüfen ist.

 

Erläuterungen

 

In engem Zusammenhang mit der Verständlichkeit für den Mieter steht die Erforderlichkeit von Erläuterungen. Begnügt man sich mit den unter II dargestellten Mindestanforderungen, so werden sich Erläuterungen kaum als erforderlich erweisen.

 

Praxistipp: Namentlich muss in der Abrechnung selbst nicht deren Richtigkeit begründet werden.

Werden weitere Angaben gemacht, müssen diese jedoch verständlich sein, was im Einzelfall eine Erläuterungspflicht begründen kann. Das gilt insbesondere für aus sich heraus nicht verständliche Schlagworte wie „Mieter 1“, „Gesamtzeitanteile“oder „Gesamtsumme“ als Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses und den zwölf Monaten des Jahres. Entsprechendes gilt für nicht allgemein bekannte Abkürzungen wie „Str. Intern, Rgl. Hzg. Übergabe, Str. Hpt. Übergabe“,„Kosten/UE“.50 „VHKV-Einheiten“,51 die, anders als etwa „MEA“ für „Miteigentumsanteil“, von einem verständigen Mieter auch bei Anspannung seiner geistigen Kräfte nicht sicher „übersetzt“ werden können. Eine Abrechnungsposition „Dienstleistungen“ ist ohne nähere Spezifizierung nicht ausreichend.

 

Auch eine Art der Darstellung, die aus sich heraus nicht verständlich ist, muss erläutert werden.

 

Voraufteilungen

 

Nach bisheriger Rechtsprechung mussten in der Abrechnung die Gesamtkosten auch dann angegeben werden, wenn nur ein Teil dieser Kosten auf die Mieter (der Abrechnungseinheit) umgelegt wurden. Nunmehr hat der BGH angekündigt, dass an dieser Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten „möglicherweise nicht festzuhalten sein wird“, was unschwer als Ankündigung einer Rechtsprechungsänderung verstanden werden kann.

 

Mieterwechsel

 

Bei einem Mieterwechsel ist die Kostenaufteilung zwischen Vor- und Nachmieter Voraussetzung für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung. Bestand das Mietverhältnis nicht während des gesamten Abrechnungszeitraums, muss die Abrechnung die Aufteilung auf die anteilige Mietzeit erkennen lassen. Bei Anwendung der Gradtagszahlenmethode muss diese nicht erläutert werden.

 

Auswirkungen auf die Darlegungslast (und die Belegeinsicht)

 

Die herrschende mietgerichtliche Rechtsprechung verlangt vom Mieter ein substanziiertes Bestreiten der Richtigkeit der Abrechnung und insofern, dass er von seinem Recht Gebrauch macht, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege einzusehen. Dem ist bereits aus grundsätzlichen Erwägungen heraus nicht zu folgen. Erst recht gilt dies, wenn der Informationsgehalt der Abrechnung selbst gering ist. Je weniger Informationen der Mieter durch die Abrechnung selbst bekommt, umso schwieriger ist es für ihn, sich aus den Belegen die notwendigen Informationen für ein substanziiertes Bestreiten herauszusuchen.

 

Fazit

 

1. Es ist damit zu rechnen, dass der BGH seinen Weg zur Herabsetzung der formellen Anforderungen an eine Mietnebenkostenabrechnung weitergehen wird. Inwieweit das Auswirkungen auf Einzelfragen haben wird, muss abgewartet werden. Deshalb wird der vorsichtige Vermieter mit einer Vereinfachung seiner Abrechnung abwarten, bis Entscheidungen des BGH zu konkreten Gestaltungen vorliegen. Wendet der Mieter gegen eine vorliegende Abrechnung formelle Unwirksamkeit ein, hat der Vermieter jedoch gute Chancen seine Abrechnung erfolgreich zu verteidigen.

 

2. Für den Vermieter kann es sich empfehlen, dem Mieter außerhalb der eigentlichen Abrechnung Erläuterungen zu geben. Hierdurch werden die Akzeptanz beim Mieter gefördert und eine Belegeinsicht oder gar ein Prozess eventuell vermieden, ohne dass der Vermieter Gefahr läuft, durch Ungenauigkeiten die Verständlichkeit der Abrechnung als solcher zu beeinträchtigen.

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Kommentare: 1
  • #1

    Birgit (Montag, 20 Juni 2016 12:07)

    sehr hilfreicher Artikel! er hat mir eine kostenintensive Anwaltsbeauftragung erspart! schön dass viele Anwälte kostenlose Rechtsberatungen anbieten!